« Le congé n’est pas valable, je reste. » La réponse est arrivée par courriel trois semaines après l’envoi. L’investisseur, propriétaire d’un T3 à Marseille loué 950 euros par mois, pensait libérer l’appartement pour le vendre au meilleur prix avant de réinvestir ailleurs. Pour un chef d’entreprise habitué aux contrats commerciaux, la surprise est double : la lettre envoyée « dans les temps » peut ne rien valoir, et la vente libre peut reculer de trois ans.
Le congé du bailleur, un acte très encadré
La loi du 6 juillet 1989 ne permet au bailleur de donner congé que pour l’échéance du bail, et seulement pour reprendre le logement, le vendre ou un motif légitime et sérieux. Le préavis est de six mois. À peine de nullité, le congé indique le motif. Lorsqu’il est fondé sur la vente, il indique aussi le prix et les conditions de la vente projetée, et il vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis. Une notice d’information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire y est jointe.
Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, et le délai court à compter de la réception. Une lettre recommandée que le locataire n’est pas allé chercher ne fait donc pas partir le délai à la date de son envoi.
Ce que le locataire peut contester
Les contestations portent le plus souvent sur la forme et sur le calendrier : un congé reçu moins de six mois avant l’échéance, une mention obligatoire manquante, une notice absente, un prix incohérent. Le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif et le respect des obligations prévues par la loi. Certains locataires bénéficient en outre d’une protection : le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail d’un locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes sans lui proposer un logement adapté.
Le congé frauduleux est sanctionné : un congé justifié frauduleusement par une décision de vendre est puni d’une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale. Pour un investisseur qui détient son bien par une société, la nuance compte.
Un congé annulé a un coût concret. Le bail est reconduit pour trois ans avec un bailleur personne physique. Pour un appartement loué 950 euros par mois, l’investisseur garde certes ses loyers, soit 34 200 euros sur trois ans, mais il perd la possibilité de vendre libre pendant cette période, et doit accepter, s’il vend, un prix de bien occupé.
Pour un bien acquis occupé, la loi ajoute un calendrier propre. Lorsque le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après l’acquisition, le bailleur ne peut donner congé pour vendre qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement. Un investisseur qui achète un appartement loué pour le revendre libre rapidement doit donc vérifier cette date avant de signer, car elle peut repousser la vente libre de plusieurs années.
La méthode de l’investisseur
La rigueur d’un dossier de financement s’applique bien ici : vérifier l’échéance exacte du bail, calculer la date limite de réception, faire signifier le congé par un commissaire de justice plutôt que compter sur la poste, joindre la notice, fixer un prix cohérent avec le marché, conserver la preuve de chaque étape, puis noter dans un agenda la date à laquelle l’offre faite au locataire expire. Si le locataire conteste malgré tout, l’échange écrit doit rester factuel : la contestation n’empêche pas un congé valable de produire ses effets, mais seul un jugement permet d’obtenir le départ d’un occupant qui se maintient.
Le locataire qui conteste le congé avance des motifs que le bailleur peut anticiper dès la rédaction. Pour un appartement marseillais, le site Mon Avocat Bailleur présente la procédure devant le tribunal judiciaire de Marseille, jusqu’à la remise des clés.
